为什么说普通人不要轻易尝试法拍房

近些年来，各地法拍房数量激增，有媒体报道称，截止到2021年11月份，我国已经有超过160万套法拍房。法拍房也就是被法院强制执行拍卖的房屋，比如说某人把房产抵押给银行贷款，但逾期不能还钱，银行为收回贷款，可向法院申请拍卖房子，还有一些则可能是房贷还不上了等等。按理来说，这种房子的价格应该是要比市场上的房价便宜很多，但是却有不少人建议说普通人最好不要轻易尝试法拍房，为什么会如此呢？

目前我国法拍房的处置流程为：法院查封、第三方出房产评估报告、拍卖、交保证金、竞拍、拿成交确认书、交尾款、出司法裁定书、解封、审税、过户、拿产证。但是，国内司法诉讼的周期一般较为漫长，距法院查封到第一次拍卖往往要一年甚至两年时间，因此法拍房第一次拍卖的价格往往是一年前的市场价。如果第一次拍卖流标，法院将启动第二次拍卖，第二次拍卖的价格一般是第一次拍卖的80%~90%。如果第二次拍卖再流标，法院将启动第三次拍卖，第三次拍卖的价格一般是第二次拍卖的80%~90%。如果第三次拍卖流标，法院将不再委托拍卖行拍卖，而是由法院直接变卖。变卖又分成两个阶段：第一阶段由投资人自由竞价，价高者得；第二阶段由投资人自由报价，如果债权人满意投资人的报价即可成交。如果变卖再流标，房产将直接抵债给债权人。

目前拍卖法拍房一般需要付全款，拍卖成功后，如果不能按时付尾款，竞买人不仅仅要损失拍卖保证金，还可能要损失重新拍卖造成的损失。

2022年2月7日，吴中法院依法对被执行人名下房产进行司法拍卖，起拍价为5.7万元。经过205轮争夺，147次延时，最终以39.4万元的价格被竞买人刘某某购得。拍卖成交后，法院依法审查竞买人刘某某的购房资格，要求其出具房产交易中心的审核意见，但刘某某未能提供。在后续约谈中，刘某某向法院坦诚其并非苏州市户籍，也没有在苏州购房所需要的个税或社保缴纳证明，参拍时因疏忽而没有注意到法院对竞买人购房资格的限制。

据了解，最高人民法院《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》于今年1月1日起执行，将法拍房纳入了限购范围。吴中法院严格按照苏州市政府关于房地产限购政策的规定，及时对挂拍房产的《拍卖公告》等材料进行调整，将买受人购房资格限制等相关内容进行标红处理，予以重点提示。

鉴于此，吴中法院依法对刘某某的行为按悔拍处理，其保证金不予退还，法院将对该房重拍，若重新拍卖价款低于原价款且保证金不足以弥补差价的，刘某某仍需补足。

除此外，法拍房还需要注意隐性费用和潜在纠纷。除了要支付给法院拍卖款外，还需要支付拍卖费、契税和中介服务费。这部分费用相对固定，差不多占拍卖房款的10%左右。另外相对不确定的费用包括：房产本身的欠费，过户需要缴纳的其他税费。欠费和其他税费需要经过实地调查取证后得出。有媒体就曾经报道过有人369万拍下房子，但却要缴242万的税。

有媒体曾经报道，2018年3月16日，深圳人阿奇以3692016元将罗湖区的翠华花园一处房产收入囊中，这个价格仅比前一个出价者多3万元。拍下房子12个小时后，阿奇懵了，这套不足370万的房子税费高达242万，其中土地增值税就高达218万，高出市场成交价格45万元。

这下子陷入了进退两难的地步，在参与拍卖前，他缴交了25万元保证金获得拍卖资格，现在这25万是要打水漂了。对此，他表示说这“税费太不清楚了”，对于“小白”买家而言，相关负责单位应该有责任和义务公布税费说明，避免更多人“入坑”。

除了要懂得计算税费，还需要去做房子的前期调查，看看有没有潜在纠纷，比如有没有人住，好不好收房，有没有租约，欠了多少水电费、管理费；另外，房屋如存在违法建筑，拍卖面积和实际登记面积不一致或其他质量瑕疵的责任也只能由购买者承担，而且还有的房子是没有房产证的。如果存在潜在纠纷，是件很麻烦的事情，比如此前的原房东存在债务纠纷，房子被拍卖后，依然可能有催债者上门讨债。而且除了前期的调查和计税费外，最难的还有收房，因为法拍房大部分都是有人占用，这些使用者大多与原业主有关系，有些人不会拱手相让，因此，如果选择法拍房，最好选择空置的房产。