刘鹤：房地产业是中国国民经济的支柱产业

2023年1月17日，国 务 院  副 总 理 刘 鹤 在世界经济论坛2023年年会上发表特别致辞。在致辞中，刘鹤介绍了2022年中国经济的主要情况，并表示，相信经过努力，2023年中国经济将实现整体性好转，增速达到正常水平是大概率事件。

同时，刘鹤表示，预计2023年进口会明显增加，企业会加大投资力度，居民消费回归常态。同时，刘鹤再次强调，房地产业是中国国民经济的支柱产业，与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%，房地产业相关收入占地方综合财力的50%，房地产占城镇居民资产的60%。

“2021年下半年以来，中国房地产市场出现价格和销售急剧下降现象，房地产企业普遍出现流动性不畅、资产负债表恶化，个别头部企业面临重大风险。我们认为，房地产领域风险如果处置不当，很容易引发系统性风险，必须及时干预，但要注意处理好系统性风险和道德风险的关系。”刘鹤在致辞中表示。

刘鹤进一步表示，在防范化解房地产风险方面，主要有三大方法：第一，通过保护契约和产权，稳定预期。针对涉及全国188万居民的2600多个已付款未交付项目，我们从“保交楼”入手，使市场避免恐慌。

第二，大量输血，改善房地产企业的流动性，主要包括商业银行提供贷款、为房企发债提供担保、促进股权融资等。

第三，调整在房地产市场过热期间采取的管制措施，扩大有效需求，使房地产公司具备造血功能。通过这些努力，市场供求关系开始明显改善。从未来看，中国仍处于城市化较快发展阶段，巨大的需求潜力将为房地产业发展提供有力支撑。

同一日，国家统计局发布了2022年房地产投资数据。数据显示，2022年，全国房地产开发投资为132895亿元，相比2021年下降10%。其中，住宅投资为100646亿元，下降9.5%。

销售方面，数据显示，2022年，商品房销售面积为135837万平米，相比较2021年下降24.3%。其中，住宅销售面积跌幅更大，为26.8%。金额方面，2022年，商品房销售额为133308亿元，下降26.7%。其中，住宅销售额下降28.3%。

这也意味着，房地产的重要性再次提升，政策一改过去的强压态势，极尽呵护之能。时隔12年，监管再次放开了房企的股权重组还有再融资，让房地产公司可以印股票卖给股民，可以说是真正的为国接盘，毕竟银行的钱是要还，而股民的钱是不用还的。

这种局面，让万科董事局主席郁亮直呼：时隔20年房地产再成支柱行业。政策面都在逐步向好，而且政策面的向好的力度、广度是超出了预期和想象。

回望历史，房地产第一次被明确确立为支柱产业，是在2003年。当年出台的18号文提出，“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”。这是1998年住房商品化改革启动以来，房地产迎来的最直接肯定，由此也开始了未来20年的巅峰上行之路。

随着房价上涨，以限购为代表的楼市调控横空出世。虽然打压之声不断，即使在2008年、2014年遭遇几次倒春寒，但丝毫未阻挡房价的一路上行。

从1998年到2022年，全国商品房平均售价从不足2000元跃升到1万元，京沪深更是从5000元左右跃升到6-8万元，房价涨幅之猛，冠绝世界。

与此同时，全国商品房年销售面积也从当初的1.2亿平方米直奔18亿平方米，而销售额更是从2500多亿飙升到最高时的18.2万亿元。而每年产销2000多万辆的汽车产业，整体销售规模也就4万多亿，不到地产的1/4；如今“一药难求”的医药产业，去年全国七大类医药商品销售总额2.6亿元，不到房地产的1/6，卖地收入更是许多城市难以摆脱的最大财政依赖，土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近一半，在不少城市，卖地收入超过了税收收入，土地财政依赖度超过100%，一旦失去了卖地收入，整个城市财政支出的可持续性都要打上问号。至于国民财富近7成都集中在房子上、居民家庭超过3/4的债务都是房贷，更是老生常谈。

一般而言，一个产业占经济5%以上，即可视为支柱产业。根据中国统计年鉴，2021年房地产业占全国GDP比重为6.8%，建筑业占比7%，广义的房地产占GDP比重近14%。同时，房地产向来以产业链条长著称，如果考虑到整个上下游产业链的拉动效应，房地产对国民经济的影响恐怕更高。

所以，房地产是国民经济支柱产业，不仅是宣传话语，更是现实写照。

只不过，这些老生常谈，却再一次凸显了房地产的尾大不掉之势，房地产的繁荣，最终需要居民预支未来的收入进行买单。只有认为未来收入能够继续维持高增长，且买房收益足以跑赢通胀，最终才有大幅加杠杆的可能。

但是，房地产高增长良久，加上疫情三年，已经让很多家庭的钱包被掏空，更不用说，城镇化率逼近70%的高速增长阶段的上限，60%以上的居民杠杆率也超过国际平均水平，人口大盘趋于见顶，结婚率出生率的持续降低，负增长为时不远……

所以，政策面的全面逆转，只能说明房地产再一次迎来了最好的政策环境，托底经济的重要性再次提升，但不一定意味着新一轮狂飙式上涨的启动。

全世界没有一个国家的强盛是依靠房地产的，国家的立国之本应该是科技、军事、文化，这个应该可以说是共识了，房地产在某一方面确实充当了蓄水池的作用，把全民的财富通过房地产给集中在政府手里，然后政府用这些资金带动进行建设，但是，这种方式是不可持续的，高地价高房价让几代人背上了沉重的负担，扼杀了社会活力。

中国人民大学教授黄卫平有一个观点：“在这个世界上，凡是靠房地产拉动的国家，结果没有不崩盘的，世界老大美国靠房地产拉动经济结局是崩盘；世界老二日本靠房地产拉动经济结局也是崩盘，世界经济早已把中国的房地产列为崩盘之列。”中国人民大学副校长吴晓求则表示：“政策的重心是在于让年轻人有希望，不希望这代人用房子榨干几代人财富，房价我们从5千到5万到10万，就花了三五年时间，这是非常恐怖的。”中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清也有过一句话：凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家和地区，最终都要付出沉重代价！

有人认为，短时间内确实没有任何产业能够代替房地产这种牵涉千万级就业人口的庞然大物，国家层面选择继续稳住房地产，以时间换空间，为新兴产业积累资本，争取机会，不过，新兴产业能否成长，也还是一个未知。