22城试水房屋养老金制度

2024年8月23日，国务院新闻办公室举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，住房和城乡建设部副部长董建国在会上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制，上海等22个城市目前正开展试点。

上海市房地产科学研究院院长、研究员严荣表示：
房屋跟人一样，随着岁月流逝和使用年限延长，会慢慢变老，从而出现各种问题。这些问题经常与房屋安全相关，或者埋下安全隐患，或者出现构筑物脱落甚至建筑物倒塌。按照法律法规，“谁拥有谁负责、谁使用谁负责”，产权人是房屋安全第一责任人。但是房屋安全有外部性，可能会危及到人民群众生命财产安全，而且产生隐患或造成损害的可能是公共部位或设施。如果没有合适的制度安排，这类风险隐患很难及时消除，可能给无辜的第三方造成损害。这很像“公地的悲剧”，有人受益，但无人尽责。

因此，有必要在现有个人账户的住宅专项维修资金基础上，探索建立公共账户，由此组成相对完整的房屋养老金制度框架。

房屋养老金的资金从哪儿来？业主要出钱吗？

严荣提出，既然公共账户是针对公共部位带来的公共安全问题，资金来源自然要由公共部门来筹集，主要的来源包括城镇土地出让收益，这体现“取之于房、用之于房”的原则，另外还可以来自于老旧小区改造资金以及其他财政资金。

所以，当前研究建立公共账户并不需要老百姓直接出钱。当然，在管理模式上，公共账户要实行统筹管理，与个人账户有区别。

浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬表示：

房屋养老金制度是国家为保障房屋安全所作的兜底性制度保障。
因此，近年来各地政府都在积极探索建立房屋养老金，城市政府通过地方财政补贴一点、土地出让金归集一些、住房公积金增值收益分配一点、原公房出售资金等多渠道归集，探索建立一个稳定地能用于存量房安全体检、安全管理、维修更新补助的资金池，减少未来存量房规模越来越大，支出越来越大的压力，也减轻居民后顾之虑。

综上，房屋养老金个人账户通过缴纳住宅专项维修基金已经建立，试点重点是政府将公共账户建立起来。

上海市律协无业管理专业委员会主任宋安成表示说：从我们目前的政策来看，这个维修资金肯定是业主付的，当前前期开发商是付一部分的。目前从官方的文件来看，有可能两个渠道，第一个政府会先出一部分资金，另外业主自己也出一部分，也有可能由业主完全来出。从长远来看，就是谁的房子谁负责。

也有人表示这笔钱交出去等小区真有需要维修时，这笔钱是否好动呢？目前公共设施出了问题，物业拖着不管各种扯皮的事也不少见。并且，购买房子的时候已经交过维修基金交过各种税费了，买的这70年的房子，才20年不到就变老房子了，这下好 ，不仅每年要给车子交保修，还要给房子交养老险。

中国的很多制度变化颇大，比如计划生育，以前宣传少生优生，现在则又宣传多生。还有如房地产制度同样如此，1951年国家曾经发放土地房产所有者证书，明确了农民分的土地、房子宅基地是农户私有财产。后来，所有土地收归国有，给农民发放了土地使用证，再后来，宅基地也属于集体所有了。同样的，这个房屋养老金制度以后会怎么变，还不好说，不过自古以来，国库亏空，不是打商人主意，就是打百姓主意，无不如此。

除了房屋养老金制度之外，还有一个农村房屋年检制度，据说主要是针对房龄超过25年的农村自建房，采取一年一检的方法，如果拒绝检测，将对房主罚款。这个说法去年就有了，但目前还没有出台相关的文件，属于吹风阶段，可能也是让各位有个心理准备，看看舆论反应如何，亦或者是别有说法，农村住房一般都比较大，如果真这样一搞，不得不让人有点疑惑这是为人民服务还是打着为人民服务的幌子来巧立名目的进行收费？目前房地产卖不动了，各级官僚机构冗余，那么多嘴要喂，则自然要考虑钱从哪里来。从房价跌万物涨也能看出一二，但是，假如收费后发生垮塌，收费单位会负责吗？当前的经济困境在于利益集团通过房地产收割了太多的民间财富，如果真这样继续下去，则经济将更加低迷，饮鸩止渴。

26号，住建部出来辟谣说不会向老百姓收钱，结果29号，上海市第一个出来，颁布了公共维修金的细则，之前所谓的专家们又被啪啪打脸，还有辟谣的有关部门和公布细则的部门，这是在相互支持工作还是在相互拆台？公布的细则中有一条表示，小区维修资金金额不足首期筹款金额30%的，业主应该按照国家和本市相关规定，专项维修资金管理规约或者业主大会的决定，采取一次性或者分期方式再次筹集维修资金。

由于舆论压力有点大，很多人自己都没钱养老还要给房子养老，所以房屋养老金这个词汇也改了，改为维修资金，不过其本质依然没有什么改变。

目前，网上的一个流行观点就是未来的高楼住宅小区将会逐渐演化成贫民窟，随着房子的不断老化后，高层住户的居住体验将不断下降。
首先是在楼房不断老化的同时，内部的电梯设备也是在同时老化的，比如网上就常有曝光电梯吃人事件，4年之后，电梯就会经常开始出现故障，而且电梯一般的使用寿命仅在10-20年之间，但是对比之下，房子的产权却有70年。今年5月份安徽铜陵一移民安置小区一栋居民楼发生坍塌，最后造成4人遇难，而这房子也才用20多年。

那么剩下的时间里要怎么办呢？难道每隔十几二十年的，就要换一部电梯吗？退一步来说，即使是换电梯，那么这个费用是谁出呢？

其次是，当出现问题的时候，大部分小区的物业实际上是很拉垮的，这时候如果业主又不能同心协力的话，小区的治理也会越来越差。而对动辄就拥有几十层的高层业主们来说，想让上百人都统一战线的话，属于是非常困难的一件事。

这样综合下来，楼房内部的老化问题得不到解决，小区内部的治理环境不能够优化，久而久之，一个全新的小区变成贫民窟也就不足为奇了。无论是重建亦或是修缮，其中的费用肯定是一笔不小的支出，越老的房子，所需要的维修费用就越高，这笔钱让谁出都不乐意。光是让政府掏钱治理的话，全国的高层住宅太多，这对于地方财政来说，也是一笔巨大的开支，肯定行不通。

让开发商掏钱，不可能的事儿，开发商能不坑你的钱就算是好事了。让业主们自己掏钱，到时候肯定得吵吵把火的干仗，意见难以统一。

到时候，或许会有越来越多的有钱人将手中的高层给抛售掉，然后转而购买低层的房子。而穷人则会接手这些高层住宅。

此外，高层建筑还有火灾救援难度高的危险，一旦发生火灾，消防设备的有效性大大降低，水压不够，云梯够不着，救援的希望也更加渺茫，如果是30层以上，后果将不堪设想。而且管线管道也有使用寿命，二三十年后，不是这里坏就是那里堵。特别是现在一些开发商为了迅速盈利，可能在材料采购、施工工艺等环节偷工减料，导致房屋质量大打折扣。这样的住宅，短则十几年，长则二三十年，就可能暴露出墙面开裂、管道漏水、瓷砖掉落等一系列问题。所以有人说自己老公是做物业的，就表示不要买电梯高楼，而是买步梯。

虽然说我国现如今的高层住宅还远没有发展到成为“贫民窟”的那一步，但是欧美国家却是实实在在的经历了这样的一个历程。很多特别老的高层住宅中，里面住的几乎都是穷人，稍微有钱一点的基本上都已经搬离了高层住宅。

因此在美国，穷人区和富人区的划分非常的明显，仅从外观上就能够看出来。穷人区之所以叫做这个名字，不仅是因为建筑内部的设施都已经老化了，而且小区附近的环境也是非常的杂乱不堪。

从欧美地区治理高层住宅的经验来看，维修高层住宅的钱，几乎都是从业主的钱包里扣来的，正所谓羊毛出在羊身上。我国后续的高层治理，会不会借鉴类似的经验，将物业费的价格给提升，现在还不好说。

所以也有人估计未来的房子情况估计是先花钱买新房、过几年花钱维护房子，几十年后花钱翻新房子，到期了花钱续土地使用权，最后花钱拆房子，然后再花钱处理建筑垃圾，最后还得花钱买新房。