什么是房地产泡沫

房地产泡沫很多人都听说过，美国的次贷危机和日本的房产泡沫还历历在目，那么为什么会出现房地产泡沫呢？首先这来源于人们的投机心理，所谓投机，也就是通过短期的价格变动来获取差价利润的行为。比如人们买房本来是用来住的，但有些人买房不是为了住，而是买来等待房屋价格上涨之后卖出，赚取差价。那么房价为什么会上涨呢？这世界上的商品价格一般是由供需关系决定。买的人多，自然价格就高，买的人少，自然价格就低。

比如原本5个人需要房子，房子一万一平，后来10个人需要房子，需求增多，于是房子变2万一平，再后来20个人需要房子，房子4万一平。由于房价一直上涨，于是有人就想到通过买房获得差价。
比如原本5个人需要房子，房子一万一平，这时5个投机分子把房子买下来准备卖给新来的，于是10个人（5个真要房子的，5个投机的）“需要”房子，房子2万一平。这时候，其实真正需要房子的就5个人，房子应该一万一平，但实际上卖2万一平，因此有1万的「泡沫」。     

然后，又来个5个真的需要房子的5个投机的，这时20个人“需要”房子（其中10个真要的，10个投机的），房子卖到4万一平。以上我们可以知道，当房子实际需求人数为5人的时候，房子已经达到实际需求人数10人的价格。实际需求人数为10人的时候，房子已经达到实际需求人数为20人的价格。因此投机分子的需求，我们称作虚假的需求，由这个需求造成的价格的虚高，我们称作为泡沫。

等到了一段时间，房价涨到一定程度，大家没钱了，房地产开发商没钱周转了，投机者也没钱炒房了，真实需求者也没钱买房了。于是房价不再涨。投机者们：「房价终于到顶了！到了套利跑路的时候了！」于是投机者们纷纷出售手上屯着的房子。这个时候，由于投机者不再买房子了，反而出来卖房子。房屋供给激增，需求暴降。按照供需关系，房价大跌。虽然破产了一批房地产企业，少了一点GDP，但经济还能稳定运行，没有伤筋动骨。

但也有可能的是，由于泡沫越来越大，而大家的钱总是有限的，真实需求者需要钱买房子住，投机者需要钱进货，房地产开发商需要钱周转，于是大家向银行借贷，关键是银行的钱也是吸收大家存款，银行的钱也有限，银行钱也不够怎么办？由于居民有需求，房地产能拉动经济可以提高GDP，于是政府开始印钱，银行有了钱，房地产开发商，买房人，投机者都借到了钱。于是房地产市场继续繁荣。投机者美滋滋地看着房价涨，买房人心急如焚看着房价涨，开发商在家点票子。

而由于中央银行大量增加货币供给，使得市场中货币大量增加，于是产生了通货膨胀，也就是钱多了变得不值钱，以前买一只鸡可能要1块钱，现在可能要十块。由于向银行借的钱是要还的，于是房地产开发商和投机者都不希望房价下跌，不然还不起银行钱。由于社会资本迅速流入房地产业，加上需求越大，上涨越快，因此开发商和投机客（包括个人、信托、资产管理公司等）靠着房地产的繁荣赚的盘满钵满，借钱给投机客和开发商的银行也富得流油，和房地产相关的行业也大赚一笔（家具、钢铁、水泥）。而与房地产无关的行业（例如各类制造业），因为房地产挤压消费市场，大家的钱都去买房了，开始萎缩，其他和房地产无关的人一看，我们辛辛苦苦一年赚的钱还不如买套房子放着在家睡一年。不干了！于是有人把工厂关了，来炒房了。

等到市场上房屋供给迅速超过需求时，房价开始下降，其他投机客发现房价开始跌了「赶紧跑！再不跑套住了！」于是供给继续增加，需求继续减少，房价开始断崖式下跌，GDP也没了。跑得慢的投资客：「对不起，我跑晚了，借你的钱还不上了。」房地产商：「对不起，房价暴跌，卖不掉了，借你的钱还不上了。」买房者：「对不起，我欠你600万，现在重新买个房子只要300万了，你的钱我也不还了。」于是经济崩溃，全国完蛋。