为什么房价调控不下来？

2012年03月14日上午，十一届全国人大五次会议将举行闭幕会，大会闭幕后，国务院总理温家宝在人民大会堂与采访大会的中外记者见面并回答了记者提出的问题。

《人民日报》的记者提问道：总理您好，最近一轮房地产市场调控，大家都非常关注，中央的决心很大，力度也很大，一些城市的房价已经开始回落。请问总理，住房价格回落到什么程度才算是达到了调控目标？另外，面对经济增速放缓和地方财政压力，楼市调控会不会半途而废？谢谢。

温家宝总理则答复道：“我最近出于一种责任感，把从2003年开始的房地产调控认真地回顾了一下。其实我们在2003年已经提出了6条调控措施，2005年又制定了国八条，2006年又制定了国六条。但是，为什么调控不见成效？群众也在责怪我们，说房价越调越高，政策不出中南海。我听到了感到十分痛心。我觉得房地产市场关系到财政、金融、土地等各项政策，涉及到中央和地方的利益关系，涉及到金融企业和房地产企业的利益，调控的阻力相当之大。

为什么这两年房地产调控在艰难中看到一点曙光，有所进展，首先是我们调控的决心坚定而不动摇；其次，我们抓住了抑制投机和投资性需求这个要害问题，采取了有针对性的政策措施。

关于房地产市场发展，我有几个观点：第一，要保持房地产业长期平稳健康发展。如果盲目发展，出现泡沫，一旦破灭，不仅影响房地产市场，而且会拖累整个经济。
第二，什么叫房价合理回归？我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与成本和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家，一些地方房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期、健康和稳定发展。
第三，房地产市场的发展，毫无疑问要充分发挥市场配置资源的基础性作用。但是政府这只手也不可缺少，因为它能保证稳定和促进公平。”

以上是2012年温家宝总理的回答，转眼间时间到了2020年，几年时间过去了，高房价问题依然存在，除了群众需求之外，房价居高不下的原因主要还是和土地政策有关，我国的土地交易市场，是地方政府完全垄断经营的，因此地方政府的土地供应政策，在很大程度上决定了地价。2020年新型冠状病毒肺炎疫情爆发之后，由于各地都进行了封城政策，房地产压力骤增，不少地区出台了一些楼市救市制度，有缓解房地产商资金紧张的，有延迟房企纳税的，有延迟公积金贷期限的，有降首付的，有购房补贴的等等，细算之后会发现，其实最想救楼市的是地方政府和银行，老百姓买房子有房贷，开发商也需要银行贷款拿地盖房。

有数据统计，2019年银行一年从房地产领域至少拿7000多亿元利息收入，房贷利息撑起了银行的一片天。而政府又从房地产领域拿走多少钱呢？2019年，全国土地和房地产相关税收中，契税6213亿元，土地增值税6465亿元，房产税2988亿元，耕地占用税1390亿元，城镇土地使用税2195亿元，合计1.925万亿，全国土地出让收入7.24万亿，房地产和土地相关收入总计9.14万亿，超过银行利息的10倍。

从这些不拿看出，房地产调控的最大阻力，来自于地方政府和银行等利益集团。一些大型房地产项目背后往往有着诸多猫腻，不但某些开发商因此带来巨额利益，相关官员也可能从中捞到油水与方便。从近来反腐落马的贪官涉腐事实来看，一些大宗房地产项目往往成为官商勾结的结合部，在共同利益的驱动下，房地产商与某些官员就形成了“互动”。一旦遭遇中央关于房地产调整政策，出现“上有政策，下有对策”那样的怪像也很自然。事实上，关于“政策不出中南海”的说法已有多时。在2007年全国两会时，全国政协委员杨志福当面向总理温家宝念出了一段近些年流传的民间顺口溜——“村骗乡、乡骗县、一直骗到国务院。国务院下文件，一层一层往下念，念完文件进饭店，文件根本不兑现。”他认为，夸张的顺口溜反映的虽然不是主流，但问题也的确在一些地方和部门存在。

另外，还有媒体报道：2019年楼市，上市公司持有房产总价值1.334万亿，大约60万套商品房，上市公司炒房可谓房地产毒瘤。

过高的房价会给社会带来不稳定因素，并抑制其他产业发展，当年的日本房地产泡沫破灭时，日本陷入失落的二十年，很多人一夜破产，企业大量倒闭，还有比如美国次贷危机，也是因为房子而引起的，所以也希望政府能针对这一社会顽疾早日拿出“治病良方”。

近日，在“退房令”重申下，国家电网和中国航空决定退出房地产市场。“退房令”主要针对的是非以房地产为主业的央企，2010年，国资委曾要求除16家主业为房地产央企外，其余78家不以房地产为主业的央企清退房地产业务，在完成自有土地开发和已实施项目后退出房地产业务。
据统计，78家不以房地产为主业的下属三级以上（包含）房地产子公司多达200余家。

退房令之初，与国资委的要求相反，央企们在土地市场丝毫没有收敛。

2016年拿地支出前15名的房企中，由央企和国企组成的“国家队”占据8席，16个拿地总额超百亿的巨无霸项目中，有9家花落“国字头”。

中原地产研究部统计数据显示，2016年前5月，全国土地市场总价超过15亿的105宗高价地块，成交总价为3288.2亿，其中有52宗被国企获得，合计成交金额达1785.8亿元，占比为54%。

其中，信达、华侨城、招商蛇口、电建地产、鲁能集团、葛洲坝、保利、中铁、中冶等央企共制造出15幅高价地块（高总价、高单价、高溢价）。

而在2016年这些囤地的央企中，大都拥有国资委颁发的“房地产牌照”。

以2011年获得“牌照”鲁能为例，2015年鲁能地产销售额只有202亿，但在土地市场方面急速扩张。曾创下4块地花费100亿的高价。

2016年，鲁能地产销售额已突破600亿，一年时间实现300%的增长。

2017年，鲁能的销售规模已经达到了893.7亿元，同比增长38%。

依靠的就是不断囤地。而央企疯狂拿地的背后，是央企的自保之道。澎湃新闻当初曾报道说，相关人士分析是因为央企之间存在相互合并风险。

而囤地就可以继续为自己增加开展房地产业务的筹码，也是不得不疯狂举牌。（在21家有牌照的地产央企中，已经有多家被重组）

随着中央巡视组的一次次下巡，地产是主业之外的央企越来越难以撑下去。随着房住不炒被提出，那些可能推高地价带动房价行为，越来越不能被中央所容忍。国家电网这样的巨无霸央企也要退出地产市场，可见，中央对于楼市调控的决心。