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标题: 深圳统租房引争议 [打印本页]

作者: admin 时间: 2023-6-8 14:56
标题: 深圳统租房引争议
一则“白芒村统租”的新闻，让深圳一个不起眼的城中村，一跃成为中国房地产舆论焦点，所谓统租，也就是由政府统一收储城中村房源进行改造，以及周边配套升级，再进行出租。国企微棠也成为了深圳最大的二房东，将集中收购中心城区的城中村，装修后再大规模抛向市场，据悉其注册资金20亿，获银行5000亿加持，这20亿还只是注册不是实交，可以说杠杆率很高。并且当一个资本运作开始介入租房市场的时候，它会不会把房租收入打包成为理财产品，拿房子未来三五十年的房租作为标的，去资本市场上梭哈一把？

此次进行统租的白芒村位于深圳南山，由于距离地铁远，房租在南山区几乎最低，与广深大多数城中村类似，有着相对较低的房租和生活成本，此次统租也意味着在房屋改造前，房东要先清退原有租客，这也引发了“几万人说搬就搬”的抱怨：“几万人说搬就搬，让我们搬到哪去？小孩上学怎么办？”面对突如其来的清退通知，很多人根本没时间找房，不少白芒村租客向媒体表示不满，而且有关上学问题，目前政府也没有给出一个明确的解决方案，这是很多家长非常关心的事情。

同时，不少人也担忧统租后是否引起垄断、是否会引发房租暴涨，据说统租消息一经传开后，周边空置房源租金立即上涨，单间租金平均上涨500-1000元，并且早在2018年，深圳新闻网就重点报道过龙岗甘坑新村“统租”后房租一涨再涨的新闻，还有人评论称原本白石龙房租为1000，经微棠改公寓后，单间接近2000，而签约人的年龄要求限定在18-40岁，也进一步引发了舆论焦点，甚至出现“清洗低端人口”的说法。

“年龄超了40岁的，又在深圳卖不起房的这些人，深圳市希望你们回老家吧，把工作机会留给新来的年轻人。”有网友称。
租户怨声载道之余，房东的反应也没有想象中兴奋，尽管网上一度传言政府给出的租金很高，“经过各项的补贴叠加，租金回报可在15年左右回本，比我们自己租出去租金要高2倍以上。”

但有白芒村居民称，村里的房东对这次统租的积极性目前并不高，绝大多数还处于观望状态，带头配合的只是村里股份合作公司的工作人员，“给到的租金只是比现在的租金略高一点，并没有网上传的那么高，只是还有其他一些补偿奖励”。

也有房东称，在见到正式合同后感到很意外，因为合同里的一些条款跟之前意向协议书的内容出入很大，与之前宣传的不一样。

除了被租户和房东吐槽，深圳统租的合同问题也备受关注，比如，合同是第三方公司签约，而不是跟政府签约，存在着中途断供、合同期内政府征收等风险。

除此之外，统租合同还要面对“小产权房”的原生问题。深圳城中村多建成于2009年6月2日之前，法律性质为“深圳农村城市化历史遗留违法建筑”（简称“历史违建”），即深圳版“小产权房”，本质还是没有“准生证”的违法建筑，购房合同在国土房管局不会给予备案，拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权，即小产权房只有使用权，没有所有权。

按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。这样一来，相关统租的租赁合同要如何维系运行下去，存在着法律、社会等诸多层面的风险点。

对于上述种种担忧，深圳有关部门回应称，改造后的租金以不涨为原则，单套租金原则上与改造前基本持平，即便个别房源因改造成本高、投入较大、建筑结构复杂，也必须严格控制成本、严格控制价格、严格加强价格监督。但市场依然半信半疑，“原则上不涨价，一般这么说就是涨价。”

而且如果不涨价，那城中村改造费用谁出？银行利息谁给？政府补贴？印钱稀释？纳税人的税费？买房人交的地价补贴？高于市价的统租收储成本，再加上巨额改造支出，还有银行利息，如果房租原地踏步，而企业又要避免亏损甚至要有微利，这恐怕不现实。

有人就认为原有的城中村出租模式，是成本和租金最低的一种模式。一旦机构或资金介入，考虑到改造、管理、投融资等成本，租金必然上涨。即便有政府补贴，但这只是一时的，不可能长期补下去。

房租涨价后，外来人员生活成本在增加，企业压力、个体商户的成本也会增加，这样会不会给深圳造成用工荒用工难的现象呢？

除了白芒村外，网传目前深圳有104个城中村纳入统租名单，其中南山13个、福田23个、罗湖10个、宝安35个、龙岗10个、龙华12个、光明1个。长期来看，深圳加快推进统租的大方向不会改变。
对于统租，不同的人有不同的观点看法，有人认为“统租”会进行升级改造，居住环境会更好，便民的配套设施也会增加，这对于部分租客而言，居住幸福感会有所提升，因此涨幅在10%以下的“涨价”都能接受。还有人则认为对目前城中村的居住环境还算满意，升级改造是好事，但对自己而言并不是“刚需”，一间房子改造好所需费用并不低，后续也可能会带来其他问题，对于这样的“涨价”，并不想买单。还有人则认为统租是救市大招，目前房地产不景气，也可能会使部分租客因租金上涨而放弃租房，投身到“买房大军”中，促进房屋销量。

不过，一个城市要想发展，不单纯取决于各种甲A写字楼和豪宅，也要考量是否给底层人留有生存空间，而城中村恰好在深圳扮演这样的角色。统租后，这种生存空间是否还存在也将是个问号，还需要时间来让人拭目以待。

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