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标题: 110平方米的房子到手仅61平方米，公摊面积是否能取消？ [打印本页]

作者: admin 时间: 2022-8-16 12:28
标题: 110平方米的房子到手仅61平方米，公摊面积是否能取消？
有媒体报道显示，2018年4月，李黎全款购入青岛市某小区一套总面积为110.25平方米的住宅。买房时，本就是建筑行业从业者的李黎对公摊面积格外关注，反复向销售人员咨询了关于公摊面积的一些问题。

据李黎回忆，当时销售人员告诉她，因为小区楼栋属于超高层建筑，达到55层，考虑到避难层、电梯高度等因素，公摊面积占比会达到31%，但实际收房时可能比这个数值小。

在李黎向记者出示的购房合同内容显示：总价值120余万元的110.25平方米的套三房屋，套内建筑面积为75.24平方米，公用分摊建筑面积为35.01平方米，公摊面积占房屋总面积约31.8%。

然而，2021年9月，准备收房的李黎傻眼了：推开房门，映入眼帘的是超厚的墙壁、逼仄的空间、3间小得可怜的卧室。她找验房师测量后发现，实际套内仅有61平方米左右，3间卧室没有一间超过9平方米，主卧甚至无法放下双人床。

李黎后续向售房方询问得知，从合同上显示的套内面积75平方米到她实际测量的61平方米，差值主要体现在墙体的厚度上，外墙的一半厚度计入套内建筑面积。“将近1米的外墙，有一半的面积算作业主的套内建筑面积。但是开发商销售时没有说明，而且在销售时有意混淆‘公摊’‘公摊系数’‘公摊率’‘套内建筑面积’等概念，各种专业术语堆砌起来，直接就被绕晕了，根本没想到实际到手的套内面积这么小。”

直到依法维权时，李黎才得到“官方”口径——小区房屋的公摊面积占比是46%。“这就意味着我们花了上百万元买到手的房子，实际上将近一半都不是自己住的，如果一开始就知道这个情况，无论如何我都不会购买。”李黎说。

和李黎同小区的姚女士购入一套复式上下楼160平方米的房子，结果到手的套内面积只有90平方米左右。

“难道我们就只能认栽吗？”李黎说，为公摊面积花的钱不只是买房时，之后的物业费、供暖费等都要继续买单，这些“消费暗区”的存在让人很不满。

事实上，公摊面积制度由来已久，已成不少购房者的重大顾虑之一。

早在1995年12月1日施行的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)就规定，商品房买卖所签订的商品房购销合同中，应明确载明购房者所购置的商品房的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积(实得建筑面积)及应合理分摊的公用建筑面积。2001年6月1日施行的《商品房销售管理办法》再次明确规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。

那么，到底什么是公摊面积？其因何而存在？

据河南省律师协会房地产专业委员会主任、北京观韬中茂(郑州)律师事务所主任何红艺介绍，公摊面积制度源于中国香港。中国香港创造了在我国楼市的两大奇葩，一是卖楼花，也就是我们耳熟能详的卖预售房，另一个乃是公摊面积，我国引进国内以后，香港的这俩创造发明就此后在全国各地全面开花了。公摊面积就是把整栋大楼的土地和全部的产权以建筑面积的方式，按比例分配给了所有的住户，购房者购买的是建筑面积。扣除电梯井、大堂、楼梯间、共用墙体等占地面积，剩余的才是购房者套内使用面积，公摊制度由此而来。

“根据相关规定，公用建筑面积由以下两部分组成：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；二是套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。我们买的房屋无法孤零零存在，而是要使用整个楼的公共区域如楼梯、大厅、电梯井等，这些面积加起来分摊到每个购房人身上，就是公摊面积。”北京市康达律师事务所高级合伙人孟丽娜说。

有人根据自己的看房经历总结道，2000年是个分界点，2000年以前的老房子尤其是公房，公摊率要低一些，基本可以保持在15%至20%，而2000年以后的商品房，公摊率达到25%甚至30%。花那么多钱买的房子，可能有将近三分之一甚至更多的钱都落不到自己的房子上。而现行规定对于公摊面积大小没有比例限制。房屋公摊面积的大小，一般与房屋建筑的规划设计是否合理以及房屋的配套设施多少有关。

在建筑面积确定的情况下，公摊面积小意味着购房人买房更加经济实用。但并不是公摊面积越小越好，因为公摊面积太小，小区整体舒适度会降低，很多的低公摊都是以牺牲小区品质为代价的。公摊面积大的小区大多是高品质楼盘，公摊面积越大可能意味着电梯更宽敞、公共区域更广，整个小区也上档次。

公摊面积除了可能影响舒适度、购房时增加支出以外，后续入住后其存在同样与业主利益息息相关。

在房屋成交时，合同上的成交价是以包含公摊的总面积计算，而房屋总面积会直接影响物业费、采暖费等的计算。业主在购买房屋时承担的公摊面积费用，包含门厅、过道、电梯以及外墙一半的厚度，但在实际中，业主很难因为承担了公摊面积的费用而对这些地方主张权利。而且公摊面积是不是加装暖气，房地产开发企业说了算，购房人无从知晓，造成了信息不对等。

现实中公摊面积的存在导致维权难的情况，主要涉及业主如何实现共有权利的问题。根据民法典规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。而业主之间难以达成合意，是造成维权困难的主要原因。

实践中还存在利用公摊部分营利的情况，如公摊面积上设置广告、车位等带来的营利收入，如何分配的问题。按照民法典相关规定，业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。但在现实中，施行情况并不理想。

此外，今后如果开征房产税，公摊面积制度可能面临更大的质疑。

公摊面积缺少标准、管理混乱，不仅会让消费者在购房时需支付更多房款，更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。而随着房屋精装修政策乃至未来房地产税出台，购房者遭遇到的不公还将进一步加剧，产生的各类矛盾也将愈发尖锐。

在如此争议之下，“取消公摊面积”的呼声越来越大。今年全国“两会”期间，全国政协委员洪洋提议“取消公摊”，认为公摊面积缺乏法律依据和制度约束，建议国家取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中，让老百姓明白付费，放心购房。

作为深受其害的购房者，李黎直言，公摊面积制度对购房者是不公平的，这是一种不透明的消费。消费者一旦出现关于公摊的纠纷时很难通过实测手段来确定交房时的准确公摊，主要是“公共部位面积”很难测算。

不过，有人认为一律取消公摊面积，入住后对公摊部位的管理、维护以及后续产生的安全责任均是现实问题，如果购房人个人无力管理，则将影响小区的整体品质及全体业主的权益。还有人认为在房改后，我国的住房面积计量、房产证、不动产证的发放都是以建筑面积为单位的。房价、物业费、暖气费等也都是以建筑面积计量的，如果取消公摊面积，以使用面积计量，会给计价标准带来混乱。每平方米的房价、物业费、暖气费会有所上涨，反而会引起另一种误会，以为涨价了。

还有人认为羊毛出在羊身上，虽然取消公摊，但单价提上去了，总价还是不变啊。

但也有人认为取消公摊面积的阻力主要来自既得利益集团。很多公摊其实就是一笔糊涂帐，开发商可以利用公摊，浑水摸鱼，攫取更多利润。他们怎么计算公摊，老百姓搞不清楚，说多少就是多少。

而且需要注意的是，公摊面积我们是抄的香港的，公摊是香港创造出来的，不是世界通行规则，国际上没有“公摊面积”这一说法。而香港则在2013年就彻底取消了公摊。

2012年12月，香港政府发布通告，从2013年开始，二手房销售要用“实用面积”来标价；

2013年4月，香港政府发布《一手住宅物业销售条例》，新房只能用“实用面积”来标价。

如果不按照实用面积来标价，坚持把公摊面积包含进来，就会吃官司，罚款100万-500万港币，还会面临3-7年监禁。

从此，香港房地产彻底告别公摊。

事实上，取消公摊的意义不在于总价，而是公开公正。建筑面积和公摊面积都是开发商定的，他说多少就是多少，就会导致一个常见后果：

业主自己测量的套内使用面积，往往小于公开的建筑面积-公摊面积。

建筑面积、公摊面积、使用面积，只有使用面积是客观可测量的，建筑面积和公摊面积只能凭经验来估计。

公摊面积明明只有20平米，开发商说有21平米，你能怎么着？

建筑面积明明只有95平米，房产证标注100平米，你能怎么着？

所以，取消公摊面积，房产证上只标注套内使用面积，就会让房产销售更加公开透明。

而且取消公摊面积的意思，当然不止销售环节的公平性，至少还有两方面：

1、精装修的新房，装修价格是按照建筑面积来计算的，但实际上，谁会傻傻地去装修垃圾道、楼梯和墙体等公摊部分呢？

2、在北方供暖地区，供暖费是按照建筑面积收取的，但实际上，你家的管道井、垃圾道、变电室等公摊部分，并没有供暖。

香港公摊面积的取消也是不一帆风顺的，出现公摊面积后，香港人的得房率就不断降低。2006年，元朗四季豪园，业主买房后发现，得房率只有40%。经媒体曝光，全港哗然。

当然内地也好不到哪里去，2014年时，山东高密楼盘“贵宾首府”，得房率只有48%，样板间是宽敞精致的小二居，收房时却是狭小简陋的一居室，只能放下一张床。被戏称为“史上最牛”的公摊面积！

不过不同的的是，自此之后，香港民众要求取消公摊面积的呼吁越来越高。

2010年，香港立法会房屋事务委员首次提议取消公摊，以响应民众呼声。

香港地产商自然反对。

最后是几经周折博弈，香港人在网上激烈呼吁，取消公摊成为舆论主流；香港人还不惜走上街头，举着标语骂资本家，不取消公摊誓不罢休。

这才有了2012年12月和2013年4月正式取消公摊。

至于内地何时能够取消公摊面积，目前还未可知，不过随着内地烂尾楼停贷风波，以及房子越来越不好卖了，加上新华社发文《公摊面积或成糊涂账？别再让买房像开盲盒》，也引发了不少关注，社会上要求取消公摊的声音也很大。不过就在2022年3月份，住建部发布的《住宅项目规范》（征求意见稿）给出了答案：暂不取消建筑面积，即暂不取消公摊面积。那么以后是否会有政策出台，还购房者一个“公平”呢？一切还未可知。

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