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标题: 从数据看房地产行业集中度及中小房企的消亡 [打印本页]

作者: admin 时间: 2021-11-6 12:08
标题: 从数据看房地产行业集中度及中小房企的消亡
随着我国房地产行业的不断发展，可以明显看到我国房地产行业集中度处于一个明显提高的过程。

2007年，我国前十房地产市场占有率不足8%，排名第一的万科在1.5%左右；而2013年的时候，国内前十房地产市场占有率提高到了12%，排名第一的万科在2.09%。

2013年房地产前10名销售额占比在15%以下，前20名销售额占比在20%以下。而到了2016年，中国房地产首次迎来12家千亿房企，行业规模再创新高。千亿房企阵营持续扩容的趋势下，TOP10房企的总销售额累计达2.2万亿元。

从一些数据中可以看出，我国房地产行业集中度加速上升，规模型房企凭借强大的资金实力和全国性的广泛布局，表现突出，业绩更好，市场份额越来越高。行业内的马太效应将进一步放大，行业集中度还有很大的提升空间。

在一些一二线城市，也已经基本上是十大开发商的天下了，除了一两家当地豪强外，小开发商都已经行将就木，而一些小开发商连土地储备都没有了，未来确实堪忧。

同时大的品牌开发商都在向有发展潜力的三线城市渗透。一家大的品牌开发商向三线城市渗透，土地储备的内部要求基本都在十块以上，然而当地政府的土地市场一个月最多也就公开挂牌3-4块地，且不说其他的，光是品牌前十进驻，土地缺口就有上百块，加上资金实力的差异，更加造成中小房企无米之炊。

并且现在一手房市场的获客成本越来越高，很多三线城市一个有效客户的获客成本都在数千甚至万元上下，手里还有土地储备的中小开发商（其实也不多了，一家基本也就几块吧）出路一般就两条：

一是如果地块存在极大的潜在利好，如综合体旁，新建地铁口等，那就建起来，与周边大品牌开发商的产品做个价差，走量迅速，还能赚上一笔。

二是如果没什么潜在利好，区域又有大开发商竞品进入，那基本就只能是和大开发商做“合作开发”了，不过通常情况下，合作开发的条件比卖地还要更苛刻些，因为回款要等到房子卖完以后。

也因为此，近些年来不断能够听到房地产企业倒闭的新闻，比如泰禾，华夏幸福，蓝光，恒大等房企，相继被爆出资金链紧张。然后还有广州粤台、合肥元一等房企直接申请破产。2021年安徽多个房产商倒闭，10天倒闭11家开发商，也导致千余个家庭遭殃，房子拿不到，月供还少不了。

打开人民法院公告网可以了解到，2021年截至到9月7日，已经递交破产文书的房地产企业已经有278家。也就是说，平均每个月有30家房企破产，每天约有1家房企倒闭！

曾经中国最大的房地产公司之一福晟集团也被爆出欠债700多亿元，其老板潘伟明携款出逃，目前已不知在何方。据了解，在2017年，福晟集团按规模排名中国房地产十强，可以与恒大、万科等巨头并驾齐驱。

从2021年楼市调控的次数来看，截止到2021年9月7日，调控已高达400多次。

受这些因素影响，房地产行业也爆发出裁员风波，先是万亿房企绿地被曝出裁员40%，紧随其后雅居乐总部裁员50%，区域裁员33.3%。金科裁员20%，且停止拿地、花样年裁员30%、阳光城分区域进行裁员，已知区域比例达40%。还有苏宁置业了，老员工裁1/4，2021届刚入职一个月的管培生将被全部干掉。

事实上，人是活在时代命运之下的，一个人的奋斗只有与国家发展产生共振，才能收获事半功倍之效！在之前的经济腾飞时期，房地产行业诞生了数不胜数的富豪。不少经济学家还有知名人士对此现象都做出警示，表示要警惕房地产泡沫破裂。

从整个社会层面来看，谁都知道高房价已经造成了太多社会问题，在国新办举行的“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会上也已经明确表示：“十四五”期间，将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，努力实现全体人民住有所居。

对于新市民青年人买不起租不好房的现实问题，要下决心下力气解决。持续完善房地产长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。

2021年10月29日，湖北武汉一小区多名业主因为房价下降去维权而被行政拘留，起因据说是，武汉中海光谷东麓小区的房价从年初最高的1.5-1.6万元降到1.2-1.3万元，由此引发老业主不满。房价下跌，加上利息和物业费，很可能随随便便就亏掉了首付。令人唏嘘的是，它也曾是引发大量疯抢的武汉“神盘”之一。另外有一则数据，武汉法拍房数量暴增了128倍，房贷断供潮持续增长，其中法拍房重庆位居全国第一。2017年法拍房仅有9000多套，2018年达到2万多套，2019年猛增至50万套，2020年达到了127万套，截至2021年4月，数量达到了143万套。

据统计，过去5年，武汉一共卖了122.7万套新房，平均每年卖掉24.54万套，平均每个月卖掉2万套，武汉在2020年实现了新房销量第一的成绩，这个数据放在全国也是数一数二了，但是更加恐怖的是，截止到2019年底，武汉还有未竣工住宅9485万平方米，这是个天文数字，按平均每套90平米计算，在建的还有105万套没有交房，这些数据告诉我们，未来的武汉和惠州一样，降价卖房将是常态，如果是投资买房，那很多人可能将沦为韭菜。

曹德旺曾经劝人不要买房：不要买你哪个想得开不买，我好不容易赚两片钱去沾你的房子，哪个想得开就是租，没有什么不好，自己住的不但没有租金收，还要交管理费、物业费、卫生费等等，有房贷后工资一发立马还房贷，剩下的省吃俭用，一个水泥盒子透支你30年的未来生活，30年内不敢生病不敢死，因为你已经把这30年的人生卖给了银行。

此外，因为经济压力而导致年轻人结婚生育意愿降低也是个重大的社会问题，比如1990年1月1日，上海出生人数为2784人，而到了2021年1月1日，仅仅有27人，从新生儿出生率断崖式下跌也可以看出房价下行已经是必然，未来将无人接盘天价楼市，尽管中国目前已经开放了三胎，但目前来看，效果并不理想。

随着房产税的呼声出台，未来的房地产行业，也许会慢慢走向理性吧。

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