韩国房价崩盘，年轻人走上天台

admin · 发表于 2023-5-14 17:54:30

随着城市化和工业化的快速发展，让大量农村务工人人口向城市迁移，导致城市人口过多，住房资源紧张，韩国也是如此。韩国总人口5100多万，其中950万居住在首尔，占比约18.6%。如果算上流动人口，起码要翻个倍。首尔面积不大，不到北京昌平区的一半，只占韩国全国面积的0.6%。如果再上仁川广域市、京畿道以及忠清南道天安市、牙山市和江原道春川市等，所谓的韩国“首都圈”却汇集着韩国50%以上的人口，人多地少是韩国的基本“国情”。

加之土地被富人大量垄断，买不起房子的人只能租房子住。韩国有两种租房制度，一种类似中国的月租房，支付房主一定押金后，每月交租金生活，合同到期拿回保证金。另外一种制度叫传贳房，是韩国独创的全租房制度。不收你一分钱租金，房子可以“免费”住两年，但你要给缴纳一笔押金，到期后退房我再退给你。

房子可以免费住，是韩国房东都宅心仁厚吗？并不是，韩国房东愿意做这种“亏本买卖”，主要有两个原因：1、租客需要向房东缴纳一大笔押金，大概是房子价值的50%-80%。2、房东拿过这笔钱存起来或投资，收入可能比月租收入更高。

这种租房制度，在那个韩国银行不愿向个体户放贷和没有个人贷款的年代，简直是互惠互利的双赢福利。因此从 70 年代至今，全租房仍然是绝大多数人韩国选择的租房模式。

近二十年，韩国政府还特别推出了低息贷款，给房客提供保证金。让初来大城市的打工人，用贷款就能租到房。

这种看似双向奔赴的互利模式，背后的风险远远大于表面看到的收益。

手握大笔保证金的大城市房东，最喜欢也最擅长熟悉的投资方式还是买房出租。

因此，用保证金付买房后，一边继续出租获取现金，一边把房子抵押给银行获取现金，再用作首付投资新房产。这种循环式的操作，成为了韩国房东们不断加杠杆炒房的终极形式，最终滚雪球一样的炒房，也把韩国的房价一次次推向了高峰。

在过去 5 年里，韩国房价一路上涨了 80%，领涨全球。2020年和2021年这两年（为应对疫情、刺激经济，韩国采取了较为宽松的货币政策），韩国房价的最大涨幅超过40%，首尔的房价涨幅更是超过50%。首尔中心区域的平均房价超过15万元人民币/平方米，位居全球第2（第一的是香港，楼市也是个大坑）；外围区域也超过7万元人民币每平米，居全球第3。

房价暴涨的苦果，丝毫没有影响到以房炒房的房东们，反而是那些套在全租房里的韩国年轻人，成了这场豪赌里的炮灰。很多拿全部身家交保证金的房客，在租约到期后发现，攒钱的速度远远赶不上房价疯涨的步伐。甚至就连全租的保证金，也一起跟着水涨船高。

不得已之下，只好继续租房，继续为房东的炒房本金买单。

这部分通过炒房先富起来的房哥房姐，手里拥有上百套，乃至上千套房源都算小意思。据不完全统计，首尔拥有 1000 套以上房产的房东就有 4 人，在韩国全境拥有 3000 套以上房产的房东更是达十余人之多。

用后面人的保证金，去还前面人的保证金，这种全租房制度，一旦资金链断裂就是一连串的崩塌。

从去年开始，因为美联储疯狂加息，韩国房价连跌 20% 不止。加息能抑制通胀，却给房地产市场造成巨大压力，同时也抑制了消费。而韩国作为一个出口依赖很重的国家，近期又正好处在罕见的贸易逆差中。

数据显示，受半导体价格下跌、能源进口增加等因素影响，今年2月，韩国出口同比下降7.5%，连续5个月出现同比下降。当月贸易逆差为53亿美元，时隔25年韩国首次出现连续12个月贸易收支逆差情况。

首先浇灭的是股市泡沫，韩国股市最大跌幅超过了30%。去年11月，韩国乐高乐园的开发商有一笔2000多亿韩元的债务违约。韩国当地地方政府原本是对债务负有担保责任，地方政府放手不管，投资者不敢再买入企业债券，导致韩国的债券价格暴跌，企业融资成本激增。韩国政府不得不紧急注入50万亿韩元，避免流动性危机升级。

乐高乐园违约事件后，韩国人看到了房地产引发金融危机的可能，楼市一夜之间从沸腾转向了冰封。今年公寓、联体住宅等共同住宅的基准房价同比下降18.6%，为2005年实施相关制度以来最大减幅。首尔的公寓成交量下降超过7成，价格也是连跌10多个月，创下10年来的最大跌幅。

手里的大量房产在一夜之间成了赔钱货，却还要偿还到期房客保证金和银行贷款，被套牢的房东们纷纷选择跑路。

更惨的是普通房客，租约到期拿不到保证金，房子也被银行收回，身上还有几千万韩元的贷款要还。房钱两空后，他们走向了自杀这条不归路。

时代的一粒灰，落在普通人头上就是无法承受之重。

截止 2022 年底，韩国各地区已经有 30 余名炒房客拖欠保证金跑路，涉案金额已经高达 7250 亿韩元。

同时，由于韩国是个被财阀垄断控制的国家，贫富差距达1400倍，年轻人靠自身努力很难实现阶层跃升，很多人就干脆躺平拼爹。无法拼爹的年轻人只能寄希望于投资来改变命运，产生“奇迹”。所以，韩国人极其热衷投资，小学生都可以在股市开户，虚拟货币韩国人买的最疯。对于本国飙涨的房地产，韩国人自然也是不容错过，很多人都大举借债买房，希望借助楼市一夜暴富。在2022年，韩国家庭平均债务第一次超过9000万韩元（约合47.6万元人民币），而在10年前，这个数字不过是5000万出头。韩国经济、金融，还是韩国国民的财富，都已经和房地产市场深度绑定了。

不少人投资不起房地产，就寄希望于投资股票、炒币以期望一夜暴富，总人口 5100 万的韩国，活跃股票账户数却已经超过 6000 万。平均一个散户，拥有多个账户，可以说是一个全民炒股的国家。

而且韩国股票交易不设年龄限制，很多未成年人入市是稀松平常的事。一些韩国家长，为了培养孩子的股民意识，还会主动给孩子开设股票账号，从娃娃抓起，日常训练他们如何操作。

在韩国，上至政府官员下至小学生，全员都在股市中厮杀，希望自己也成为下一个巴菲特，同样魔幻的剧情，还在韩国炒币市场里上演。

2018 年全球加密货币大热时期，韩国各年龄层的散户不惜借钱贷款也要下场奋战。全球三分之二的大宗比特币交易都在韩国完成。初始交易价格为 2.42 美元的 LUNA 币，也被韩国人炒到了 120 美元。

但到了 2022 年，Luna 币在一个月的时间里，暴跌跌到一枚价格不足 0.0002 美元。狂砸 99.99％之后，20 余万韩国人倾家荡产。

这其中 20-39 岁年轻人占大头，甚至每五个韩国年轻人里，就有一个加杠杆而血本无辜的 luna 币受害者。

不少投资失败的人因此选择自杀，这样的悲剧，每天都在韩国各地发生，却拦不住前仆后继炒股炒币和炒房的韩国年轻人。

甚至明知一些表面繁荣的背后是庞氏骗局时，还是义无反顾的主动加入。

每个人都在自我催眠，自己会是那个不被辜负的幸运儿。

这一切的根源，是因为在韩国这个畸形发展的国家下，社会阶级固化、上升渠道狭小和经济下行等原因，让韩国民众太过于渴望一夜暴富，在严重的不公和巨大的生存压力面前，韩国年轻人寄希望于努努力加杠杆，赌赢了就不用再为房子和生计发愁，但是现实往往是残酷的。种种因素加在一起，韩国年轻人承受不了房价导致不婚不育现象，严重影响了结婚率和生育率，使得2020 年首尔市人口时隔 32 年首次跌破千万大关，按照这个数字推算，韩国将成为 " 全球首个消失的国家 "。

有人认为日本90年代因为房地产泡沫而开始失去的三十年，韩国的版本则会更惨，5年之后，韩国进入失去的三十年将成为共识。日本预计2040年打光棍的比例将达47%。韩国会比这个更提前，而且更猛。就是说，2030-2035年的时候，韩国打光棍的比例就会超过50%。

韩国是一个畸形发展的国家，通过军事政变上台的朴正熙执政后，提出了全新的方向：经济发展第一。朴正熙的政策也让韩国企业抓住了黄金时光，为了用经济缓解社会矛盾，韩国政府出了一系列政策来扶持企业，还推出了各种各样的优惠政策。但是，腐败的种子也因此埋下了：企业和政府会通过各种手段接触，形成“权钱交易”的现象，并且愈演愈烈。

韩国经济发展起来了，很多本来很大的问题却都被忽略了，而财阀的力量得到了巨大提升，当所有人都在朝“钱”看时，财阀的话语权是很大的，政府也没法彻底管理财阀了，社会矛盾愈演愈烈，普通民众也对财阀很反感，那些巨大的财阀在政界培养亲信操弄政治，已经能够对政权产生极大的影响了，韩国也形成了根深蒂固的“权钱交易”现象，韩国总统也成为了高危职业，11任总统无一善终。

在巨大的贫富分化下，韩国中产被房价拖累，底层人苦苦挣扎，没有出路，整个社会“卷”到了极致。有人说国家是一个阶级压迫镇压另一个阶级的暴力机关，是使一切被支配的阶级受一个阶级控制的机器，从韩国的角度来看，毫无疑问是非常好的注解，韩国明星沦为财阀的玩物，而韩国底层民众则只能沦为财阀的养料，被不断收割劳动果实。

韩国房价崩盘，年轻人走上天台

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